社區重建不靠建商，自辦都更如何突破困境？【獨立特派員】

海砂屋危機重重 住戶驚恐盼重建

台灣在經濟起飛的民國七十至八十年代，建築市場需求極為龐大，在河砂供應嚴重短缺且缺乏完善氯離子檢測標準的背景下，部分不肖業者使用未經妥善處理的海砂興建房屋，埋下了高氯離子海砂屋的歷史禍根。位於新北市新莊的一處老舊社區，便是這波歷史共業下的受害者。新北市新莊區住戶張銘勳回憶其居住狀況時表示，自從房屋興建完成搬入後，直至後來修繕燈具才震驚發現混凝土早已嚴重劣化，梁柱與陽台磁磚大面積剝落，鋼筋嚴重腐蝕外露。他說明，屋內的牆面與樓梯間布滿驚人的裂痕，天花板甚至曾發生整塊塌落的驚險場面，且地板因結構問題早已整體傾斜，這讓全家在面對頻繁的地震時感到極度恐懼與焦慮，最終在安全堪慮下不得不選擇搬離空置。

同社區的另一位新北市新莊區住戶葉育珅則指著已經採取斷水斷電處理的空置住宅表示，海砂中高濃度的氯離子會加速內部鋼筋的腐蝕膨脹，進而將外層混凝土成片推擠剝落。他說明，屋內天花板在清理過後依然不斷有大塊混凝土掉落，結構毀損情況極為怵目驚心。葉育珅認為，儘管該社區早在民國105年就透過專業檢測確認為海砂屋，且絕大多數住戶皆有強烈的重建意願，但整體重建進度卻已經在漫長的等待中空轉了近十年。他回應，這段漫長蹉跎的主因，在於社區內部仍有少數幾戶住戶因個人權益與意見不一，持續對都更案進行抵制與杯葛，導致攸關生命財產安全的拆除重建工程至今依舊停滯不前，令多數住戶身心俱疲。

基地條件受限制 建商卻步自組更新

傳統都更往往仰賴建商主導的協議合建，由建商出資進行土地整合、建築規劃與營造開發，完工後再依契約比例與地主分配新房坪數。然而，這種商業模式在現實中存在高度的選擇性。新北新莊自主更新會總幹事張朝閔坦言，社區在尋求重建之初，曾多次主動接觸多家民間建商，希望能尋求合建機會。但他表示，由於社區的基地面積過於狹小，且整體的基地條件不佳，在經濟效益考量下，根本沒有任何建商願意投入資金前來整合與介入。張朝閔說明，在被市場排斥、求助無門的困境下，社區為了自救，不得不採取由住戶自主籌組更新會的「自主更新」模式，以求擺脫海砂屋的威脅。

然而，從被動等待建商服務轉變為住戶自辦都更，社區迎來的第一道難難便是信任感的崩解。張朝閔表示，在推動的初始階段，最艱難的挑戰莫過於重建社區內部的信任度，以及凝聚眾人對於重建方式的共識。他說明，許多對於都市更新流程與法令完全不解的住戶，經常固執地將自辦都更與傳統的建商合建進行盲目比較，甚至產生嚴重誤解。不少住戶認為自主更新會內部既沒有雄厚的財團資金背景，又缺乏專業技術，因而強烈質疑更新會究竟要如何憑空推動龐大的都更案，這種對資金與專業的集體焦慮，往往成為自主更新會初期推動時最大的內部阻力。張銘勳由衷感激社區內幾位不計酬勞、充滿熱忱的年輕人願意挺身而出，積極在基層奔走推動這項艱鉅的重建工程，這才讓一度停滯的社區共識看見了一線曙光。

專業門檻如高牆 都更家教全程陪伴

自主都更與傳統合建最大的分野，在於地主必須全面承擔從地政、法律、建築設計到財務融資等極為龐雜的專業決策。面對常人難以企及的專業門檻，地方政府近年開始積極介入，推動體制化的輔導機制。都市更新推動師黃逸華說明，政府早在民國103年便成立了都更推動師制度，當時賦予這群專業人員的定位即為「都更家教」。他表示，都更家教的核心價值在於提供長期的陪伴與指引，因為一般社區住戶對於都更完全是一張白紙，從最源頭的如何籌組更新會、申請內政部補助便毫無頭緒。黃逸華回應，推動師會常駐社區，陪伴居民走過每一步程序，包含更新會成立後的下一階段，如何編製事業計畫、爭取住戶同意書，乃至於後期的公開招商與發包營建，皆扮演關鍵的轉譯與協助角色。

即便有推動師的法規陪伴，老舊建物危及生命的實體劣化速度，卻不容居民無止境地等待。結構技師江文財在實地勘查部分危險建物後表示，許多面臨都更僵局的住宅，屋況之慘烈宛如遭遇戰爭轟炸。他說明，天花板混凝土全面粉碎性崩落、梁柱結構出現嚴重的結構性裂縫，這意味著混凝土對鋼筋的握裹能力已經大幅度喪失。江文財回應，從外露的結構體可以看出，早期建築的梁柱箍筋配置極為鬆散，加上高氯離子腐蝕，整棟建築物的抗震能力已經打了非常大的折扣。他認為，尤其是那些因為住戶意見分歧、長期無人居住而缺乏通風的空置房屋，水氣在室內長期悶存，會與化學物質產生更激烈的化學反應。高氯離子的損害具有集體性，不會僅侷限於單一住戶，若住戶因修繕粉飾而忽視，或因經年累月不予理會，結構劣化的程度將呈現幾何級數惡化，對整體社區的安全構成迫切威脅。

前期資金募集難 利益安全權衡拉扯

除了專業技術的缺乏，自主更新最實質的致命傷在於前期資金的募集。在尚未取得銀行正式的建築融資貸款前，更新會必須自行籌措包含建築設計、地政規劃、環境評估等高昂的前期作業費用。桃園龜山自主更新會理事長盧志宏指出，其社區總共高達120戶，雖然十多年前居民就陸續發現屋頂隆起、水泥剝落及鋼筋鏽蝕等顯著的海砂屋病徵，且初期同樣因地處桃園龜山、區域房價偏低而遭到建商集體放棄，居民因而決定自組更新會自救。但他坦言，前期資金的籌措是一場極大的災難。盧志宏說明，自主更新需要全體地主自掏腰包出錢，但在實務上，即使管委會或更新會僅僅提出向每戶收取新台幣五千元的低額前期準備金，想要在擁有一百多戶的複雜社區中完全收齊，依然是難如登天，資金鏈在起跑點就面臨斷裂危機。

對此，台灣都更權益促進會理事長林注強精闢剖析了自主都更停滯不前的背後人性。他表示，自辦都更社區真正缺乏的，第一是前期運作資金，第二則是住戶之間的信任。林注強說明，地主並非真的拿不出錢，而是普遍存在「為何要我先出錢」的防禦與猜忌心理。他認為，政府往往單純從結構安全的防災角度出發，宣導老舊危險建物因具備不安全性，所以提供容積獎勵希望民眾儘速重建。然而對地主而言，安全只是基本需求，他們在思考重建時，更在乎的是自身的經濟利潤與資產保障，追求的是如何將土地權益極大化。

林注強回應，為打破此一僵局，其顧問團隊職責便是走向第一線，只要社區有十戶以上地主展現意願，便會主動深入社區舉辦都更說明會。他表示，必須透過專業的稅務規劃與精準的財務分析，向地主具體展示傳統合建與自主更新之間的盈餘差距。他強調，當住戶清晰看見自主更新在避開建商分潤後能創造更多價值，且在制度保障下兼具安全與實質利潤時，轉變的意願才會真正被激發。

破除人性貪婪面 程序透明贏得信任

雖然自辦都更困難重重，但在新北市蘆洲，卻有成功克服人性弱點並順利落成新大樓的典範案例。新北市蘆洲區住戶蔡麗雲在搬入已完工三年的新家後高興地表示，以前住在舊的海砂屋時，每逢地震都極度驚恐，深怕房屋隨時會面臨倒塌悲劇。他回憶，當時舊屋在拆除時，結構脆弱到推土機輕輕一推便應聲倒塌，足見危險程度。蔡麗雲說明，該社區同樣因為基地面積過小、缺乏建商投資誘因，才被迫踏上自地自建的艱辛道路。過程中雖然遭遇了三戶態度極為強硬的不同意戶，但非常感謝更新會負責人外鍥而不捨地奔走爭取，甚至讓住戶享有優先選配理想樓層的權益，最終透過策略性的收購方案才順利化解僵局，讓全體住戶得以搬進如今耐震且安心的舒適新居。蔡麗雲強調，要能依靠社區自身力量完成蓋房絕非易事，若非有極具耐心與奉獻精神的領導者，重建願景根本不可能實現。

這起成功案例背後的推手，新北蘆洲自主更新會理事長劉有祺則直言，自主更新雖然能讓地主分回較多的利潤與坪數，但都更能否成功的終極核心，始終在於如何處理「人性」的貪婪。他表示，部分住戶在重建過程中往往基於預期心理，希望爭取比別人更多的特殊利益。劉有祺說明，他光是在社區內部的溝通協調與意願整合工作上，就毫無怨言地耗費了長達七年的光陰。面對最後堅決不願參與都更的三個住戶，劉有祺回應，更新會最終在不斷協商下，決定採取極具創意的解方，以更新會全體名義，按照該地區更新後的房屋預期價值，以每戶新台幣八百萬元的合理市價，將這三戶不同意戶的產權徹底買斷，這才成功讓全案得以順利推動。

此外，劉有祺認為，自辦都更相較於傳統建商合建，其最大的競爭優勢在於機制的「絕對透明」。他表示，傳統建商在進行合建整合時，為了擺平聲音較大、土地面積較大或社會地位較高的關鍵住戶，往往會私下提供條件各異的「暗盤」交易，這種黑箱作業一旦曝光，便會徹底摧毀住戶間的信任。劉有祺說明，自辦都更則完全不同，所有資產價值皆由內政部認證的專業估價師進行公開、公正、透明的評估，沒有任何暗箱操作的空間。他當初便是向全體居民承諾所有的會務與財務絕對公開透明，且誓言絕不貪污，才成功贏得了一百多位地主的集體信任。這條漫長的重建之路雖然走得極為艱辛，但劉有祺感嘆，看到如今居民在強震中幾乎毫無震感、住得安心舒暢，甚至能在高樓層開闊的視野中，遠眺新光三越與台北101的跨年煙火，一切的付出與汗水都顯得無比值得。

推動師素質參差 建立專業認證體系

雖然自主更新具備利潤不外流、程序公開透明等諸多優勢，但內政部歷年的統計數據卻揭示了理想與現實的巨大鴻溝。自2011年至2024年長達十四年的時間裡，全台灣自主更新成功獲得政府核定的案件僅僅只有區區的46件，換算下來，全台平均每年竟然只能勉強核定3件。這項數據充分證明，若完全放手由毫無建築背景的基層大眾單打獨鬥，自辦都更在實務上幾乎寸步難行。對此，專業團體認為目前的都更推動體制必須進行結構性的法律修正，引進更高層次的專業治理。

地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根精闢指出，雖然台北市與新北市政府近年來如火如荼地集體訓練了大量的危老與都更推動師，名義上布建了綿密的專業諮詢網絡，但在實務運作上，這群推動師個人的專業素養、實戰經驗與倫理操守其實呈現高度的參差不齊，單憑個人的陪伴根本無法應付都更案動輒數億元的龐大法律與財務風險。林旺根表示，政府未來的政策修法方向，應著眼於如何引導這些分散的個體推動師，整合並升格形成具備規模化、專業化的都更服務團隊。國家應建立一套嚴格的「都更整合機構認證機制」，並建議此項認證權限應由國土管理署統一統籌主導。一旦建立受政府認證的專業法人團隊，未來自主更新會便能將繁重的業務委外。不論是前期的資金額通、與金融機構進行複雜的建築融資談判，或者是中後期的營建招標、嚴格篩選優良營造廠商等高度專業化工程，皆能改由專業團隊代勞，方能徹底免除地主因缺乏專業而走入都更陷阱的恐懼。

面對台灣住宅結構快速高齡化的世紀危機，屋齡超過三十年的老舊住宅已吞噬了超過半數的城市空間。自辦都更雖然提供了地主保全權益的優良渠道，但唯有結合推動師制度的專業升級、政府融資擔保政策的實質助力，以及社區內部透明信任的建立，多元都更的活水才能真正注入台灣的鄰里街廓，為百萬老屋住民重建一座座安全、穩固的永續家園。