獨立特派員/旅館轉做社會住宅:居住正義的第三條路可行嗎?

高雄城中城大火奪走46條人命,凸顯社會住宅的迫切性。為了落實居住正義,2016年民進黨政府提出8年20萬戶社會住宅的目標,到現在全國社宅興建達成僅有4萬8千多戶。日前內政部長花敬群公開表示,因疫情衝擊,導致許多旅館難以經營,規劃將與旅館業者合作,轉軌作為社會住宅。

高雄城中城大火奪走46條人命,造成嚴重死傷,城中城社區住戶多是弱勢或獨居長者,一把大火不僅燒出老舊建物的問題,也再次凸顯社會住宅的迫切性。因為台灣社宅嚴重不足,經濟弱勢者經常只能居住在此類高風險建物中。

為了落實居住正義,2016年甫上台的民進黨政府提出8年20萬戶社會住宅的目標,截至目前為止,全國社宅興建達成率——包含興建中還有已決標待開工的——僅有4萬8千多戶,再加上包租代管的2.4萬戶,距離目標還有段距離。

為了擴大推動社宅政策,內政部近期研擬,希望針對受疫情衝擊的旅館業者鼓勵他們轉作社宅。對此,旅館業的反應不一,有業者表示支持,但也有業者認為旅館和社宅原本設計規劃差距不小,要如何改裝,除了硬體改裝費用,套房的租金計算、如何補助等,都會直接影響業者參與意願。

(圖/獨立特派員)

疫情來襲,旅館業不堪虧損紛倒閉

社會住宅不只租金相對便宜,規劃設計也越來越著重共榮多元,2016年民進黨政府提出8年20萬戶社會住宅的目標,其中的12萬戶由政府興建,8萬戶規劃為包租代管,現在內政部計畫將受疫情衝擊的閒置旅館轉作社宅用途,作為居住正義的第三條路。

內政部長次長花敬群日前在立法院內政委員會備詢時表示,去(2020)年新冠疫情爆發後,這2年間許多旅館業者經營困難,放眼未來2、3年間,無論是國際或是國內的商務旅行機會恐怕也不會太多,花敬群直言,會有更多旅館業者難以維繫,因此他提出將旅館轉軌做社宅,在之後3到5年間,讓旅館業者有穩定收益。

對此,台中市旅館公會理事長鄭生昌向《獨立特派員》表示,他贊成這個政策,也認同社宅的概念,但也強調,旅館的執照不能廢除。鄭生昌說,一旦之後開放境外旅客後,旅館也會再開放,屆時部分的旅館可再從社宅轉型轉回旅館用途。

2020年新冠疫情爆發且蔓延全球,也讓全台旅館業者陷入寒冬,據觀光局資料顯示,2020年一般旅館停業100家,歇業86家,總家數達3,393家。到了今年7月底,一般旅館再倒57家,歇業55家,總家數剩下3,376家。

台北市旅館業者劉季強也對《獨立特派員》說,一般來說,住房率平均達近6成才有辦法擔負所有成本,但受到疫情衝、擊經營困難,住宿率立刻掉到僅剩2到3成,虧損十分嚴重。

面對疫情海嘯襲來,北部許多旅館轉作防疫旅館尋求穩定收入,但中南部業者情況更糟,住房率甚至只剩下個位數。

(圖/獨立特派員)

閒置旅館轉社宅?業者:硬體、租金是問題

鄭生昌盤點台中市旅館業現況指出,全台中市有415家旅館、100家民宿、8間觀光旅館,供給量有2萬4千房,但有100多家現已自主性停業,約占了中市旅館業25%到30%。他直言,目前市場上的住宿率恐怕不到10%。至於之後是否有意願將客房改作社宅,鄭生昌說他很有意願,因為可以保障基本收入。

「如果我有100個房間,我可不可以拆30個房間來做社會住宅?」鄭生昌說,假設社宅1個月租金1萬或1萬2,對業者來說,1個月至少有30萬的基本收入,有助於撐過這股寒冬。

鄭生昌也提醒,執行面上首先會遇到的就是「硬體」問題。例如必須將原有房間加以裝修轉型,像是電表、或是增設衣櫥等,才符合社宅的居住需求。除此,他也提及假設未來有旅館業者投入社宅,最後有1萬多間房間,那麼政府是否能保證這1萬多間房都有穩定客源。

「萬一沒人租我就掛了,」鄭生昌擔憂不轉型還好,結果花錢轉型反倒賺不到錢,會讓業者死得更快。

除了硬體裝潢改裝與費用等問題外,套房租金怎麼計算、如何補助,都直接影響業者參與意願。新北市旅館公會理事長曾美絹便向《獨立特派員》表示,很多飯店都是承租來的,一個房間的租金約在2萬到3萬之間,甚至達3萬5的也有,她問「一旦旅館房間要長期租貸來做社宅,一個房間可以租多少錢?」

由於都會土地取得的成本太高,許多旅館業者都是採承租方式,以曾美絹現有經營的8家旅館來說,整棟樓租金攤提後每間房每個月成本達2萬塊以上。曾美絹說,社宅租金如果用業者向房東承租的價位去算(2萬到3萬5),再加上營運成本與人事成本,政府要支出的預算只會更多而已。

除了租金疑慮,由於旅館與社宅原先的設計與定位需求不同,若要因應洗衣、煮飯等民生需求,設施設備怎麼改都是問題。

台北市旅館業者劉季強同樣向《獨立特派員》表達疑慮,像是水電怎麼分,60個房間就要裝到60個電表,如果住家又不能開火的話,住戶也得到外面吃飯,他認為這些都是問題。曾美絹也說,以空調來說,旅館都是中央空調,在現有的格局下,難以再改裝成分離式空調。

(圖/獨立特派員)

以多元手段追趕8年20萬戶社宅目標

依照內政部規劃,業者若將旅館轉作社宅除可享有房屋稅、地價稅以及營業稅等減免優惠外,也會提供修繕改裝以及租金差額補助,但具體內容需等行政院核定才能對外公告。

除了因應旅館業受疫情打擊外,另個問題是,目前全國社宅修建達成,包含興建中及已決標待開工的也僅有4萬8千多戶,為了趕上8年20萬戶的目標,政府也一直推動「包租代管」政策。所謂包租代管,是由政府委託業者協助房東出租管理,使房東享有稅賦減免並提供弱勢戶租金補助。

新北市租賃住宅服務公會副理事長王則人本身是包租代管業者,他解釋包租代管係由得標業者媒合房東跟房客,房客享有租金補助,房東享有修繕補助與其他優惠,由業者幫忙去協調房東跟房客。

王則人表示,他現在手上的4家旅館都有意願轉做社宅,他提及政府說只要他將手上一半旅館投入社宅,另一半同樣可從事日租,即便轉做社宅,3年後同樣可以轉回做旅館用途。

除旅館轉作社宅外,政府也透過多元方式滿足居住需求。像是位於台北市信義區的中華職業訓練中心現經政府收回將進行公辦都更,都更前,原職訓中心的學員宿舍也規劃改做社宅提供給有需要的租戶使用。

國家住宅及都市更新中心綜合業務部副主任林啟賢表示,新的社宅一方面在蓋,但在新社宅竣工前居住需求還是存在,他指出可透過舊有房舍加以整建,以便在短時間內作為社宅使用。

旅館轉社宅,居住正義或階段性任務?

然而,多元興辦中的旅館轉社宅市實際上依舊存在極高的不確定性,也有意見擔憂,這會不會僅是為達8年20萬戶目標的「階段性任務」?

社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝認為,旅館轉社宅的數量不應該與目前直接興建的新社宅數量有所混淆,新建的社宅可以使用5、60年,但旅館轉作社宅是3年期的短約。他質疑3年後,社宅總量會不會因為與旅館業的合約結束導致數量驟減?

根據《獨立特派員》取得一份內政部之前與旅館業者座談的簡報資料顯示,8年20萬戶的第二階段,將由中央興辦6.8萬戶、地方1.2萬戶,推動目標以旅館業3,300家有1成參與,預估可再增加16,500戶,再加上可興建完成的4萬多戶,即可在2024年底達成6萬戶完工目標。

面對疫情海嘯衝擊住房率,政府推出旅館轉作社宅的規畫,有旅館業者殷殷期盼,但也有業者並不看好。就提高社宅總量的角度觀察,此政策除協助旅館業者度過疫情難關,另得以拉升社宅總量。重要的是,政府必須做好政策溝通,才不致於淪為為兌現居住正義承諾下的數字遊戲而已。

(※ 記者張筱瑩 周明文/採訪報導)

(圖/獨立特派員)

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