為何都更案可以容積翻倍？ 從京華城、高雄國賓飯店、新竹兒童醫院看懂容積獎勵【圖解】

京華城改建案容積率高達840％，被檢調列為涉犯貪污的弊案，主因便是京華城公司2021年依《都市計畫法》第24條向台北市政府申請修訂都市計畫，自提​​「韌性城市貢獻獎勵」、「智慧城市貢獻獎勵」、「宜居城市貢獻獎勵」，設置20%容積獎勵。

但監察院今（2024）年1月報告指出，此案比照「都市更新」的綠建築、智慧建築、耐震設計標章等獎勵項目，但京華城為「新建案」，非「都市更新」案。

此外，由於京華城原建物屋齡未滿20年，未滿足台北市都市更新條件，不能申請「都市更新」。

然而，「都市計畫」是什麼？和「都市更新」有何不同？

台北市都市更新學會理事長蔡漢霖說明，《都市計畫法》雖容許變更土地用途，連帶改變該地區的容積率，但過程非常耗時。相較之下，「都市更新」在既有都市計畫下進行，可更快地申請到上限50%的容積獎勵。

如何在都市計畫的基礎上獲得更多容積率？

成功大學都市計劃學系特聘教授張學聖指出，《都市計畫法》會劃定一個城市的使用分區，如工業區、商業區、住宅區，並規定每個區域的法定容積率，以維持一個都市的生活品質。

因應都市發展會時間改變，《都市計畫法》也規定地方政府須定期檢核原規劃，分為「通盤檢討」與「個案變更」，前者是評估整體規劃是否符合都市發展的需求，後者是調整單一基地，而在改變單一基地的使用分區時，也會跟著改變基準容積率。

例如，京華城1991年是以捐贈30％土地為條件，申請將工業區變更為第三種商業區，基準容積率也從300%提升為560%。因捐贈30%土地，當時台北市政府認定容積率為560%的7成，即392%。直到2018年，台北市政府才依監察院意見，認定該區容積率為560%。

2021年，京華城循「都市計畫變更」，於台北市都委員會通過自提的20%容積獎勵項目，加上自購的容積移轉30%，使允建容積率560%來到840%。目前這20%容積獎勵存在爭議。

新竹馬偕兒童醫院的案例，則是2016年經過「都市計畫變更」將該地區變更為「醫療用地」，因此變更為建蔽率60%、容積率250%。新竹市政府指出，在審查過程中，都市計畫委員會考量當地醫療需求高，因此提高基準容積率為450%。

《都市更新條例》鼓勵老屋都更

但在都市計畫變更以外，台灣為了避免老舊建築物防災、抗震能力不足，影響居住安全或產業經濟發展，因此另以《都市更新條例》鼓勵老屋都更。

考量各建物情況不同，目前是由地方政府針對都市更新訂定「自治條例」。例如，台北市規定鋼筋混凝土建物須滿30年、鋼骨混凝土建物須滿40年，且更新單元內符合屋齡條件的建物，面積比例需二分之一以上。

蔡漢霖說，《都市更新條例》立法精神是在處理多人共有的社區重建問題，採多數決，並以複雜的審議程序保障不同意戶權利，案件常耗時2到4年，甚至更久。為加速重建老舊建築物，立法院又在2017年三讀通過《危老條例》，簡化程序，僅需半年至2年。

蔡漢霖指出，《危老條例》有如《都市更新條例》的「快速通道」，程序較為簡便。相對於《都市更新條例》採多數決、審議程序長，並對基地面積有限制，《危老條例》對基地面積無限制，只要土地及建築物所有權人100%，即可申請重建。

以高雄國賓飯店的案例，高雄市政府指出，該地區基準容積率為840%，依據《危老條例》取得容積獎勵36%，因此允建容積率才達到1142.4%。

蔡漢霖說，為鼓勵「都市更新」與「危老重建」，政府都提供「容積獎勵」作為誘因。容積獎勵是法定容積外，額外給予容積，使同一塊基地可以蓋出更多樓地板面積。目前依規定，「都市更新」的容積獎勵上限為50%，「危老重建」上限則是40%。

申請速度：危老最快、都市更新次之、都市計畫變更最慢

張學聖指出，以申請時程來看，「危老重建」最快，「都市更新」次之，「都市計畫變更」最久。雖然「都市計畫變更」可透過變更該地的使用分區，直接改變該地的法定容積率，但程序非常繁雜，要舉辦說明會、蒐集民眾意見、30天公開展覽，經過市政府都市計畫委員會審議，必要時須送內政部審查，通過後才能實施。

蔡漢霖分析，也因為申請「危老重建」最快、流程較簡便，雖然「都市更新」提供的容積獎勵上限較高，現在有非常多案件棄都更而擇危老。