台灣公設比居高不下，「虛坪改革」有望抑制坪數灌水？【獨立特派員】

停車位有獨立權狀？ 地產專家直呼動到建商獲利模式！

房價高不可攀，公設比更是爭議多時的焦點之一。以雙北市來說，這幾年新建案的平均公設比，都在33%到35%上下起伏。內政部現在要推動虛坪改革，從停車位、電梯等公共設施切入，希望未來能讓公設比降低約5%，

即將推動的虛坪改革，一是修正《公寓大廈管理條例》，未來停車位將有獨立權狀，如果沒有購買車位的住戶，不會再負擔車道面積公設。

阿宅地產顧問蕭大立坦言，動了這塊等於是直接動到建商獲利的祕辛啦！

蕭大立說明，只要調整車道變成公設，他沒有花額外的建築成本，總銷直接就多賺了六百萬。

虛坪改革究竟能不能讓市場價格合理化？也有專家認為，雖然有機會減輕部分購屋族的負擔，卻難以對房價造成實質影響。

消基會董事暨房委會委員張欣民指出，業者都說「虛坪改革」會助長房價，讓房價變相拉高，可是這個都是業者的「話術」。基本上總價是不會變的，只是說因為公設比降低了，所以單價可能會變成比過去高。

一般電梯納入免計容積 專家認為對住戶更有利！

容積就是「建築物能蓋多大」的指標。假設土地面積100坪，容積率300%，那麼這塊地最多可以蓋300坪的樓地板面積。

阿宅地產顧問蕭大立解釋，政府其實賦予每一塊土地有不同的用途，比如說有住宅區、商業區、工業區。也會規定這個土地可以蓋的坪數，這就是容積率。

不過早年政府要求建商在興建集合式住宅的時候，必須要為民眾提供重要的基礎設施，於是想出了一個方案「免計容積」，避免占掉建商不願意讓出的寶貴容積。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，改革之後，開發商與消費者都需要去磨合。因為消費者到市場上的時候會很困惑說，28%公設比跟33%公設比，到底哪個比較划算。所以最好的算法就是用實坪的價格來做比較，比較不會被搞混。

管委會空間上限調為總容積1% 可避免建商巧立名目灌公設？

許多免計容積額度常被包裝成非必要的娛樂設施來銷售，導致建案的公設比高居不下，增加了民眾的購屋負擔。內政部的虛坪改革，目標就是要降低許多大而不當、華而不實，民眾根本很少用到的公共設施。

阿宅地產顧問蕭大立表示，世界上的大多數國家，像是美國、英國、法國、德國、菲律賓、泰國、馬來西亞、澳洲。這些國家在房地產交易上都是實坪制，也就是公設不計價，買房子的時候，計價的單位都是實坪。

馨傳不動產智庫執行長何世昌坦言，台灣的登記制度可以說是一步錯，步步錯，導致後面沒辦法跟國際接軌實坪制。因為一開始，台灣普遍以透天跟公寓居多，公寓的話，其實早年的登記並沒有共有部分，而是把共有部分納入在房屋的主建物坪數裡面。

後來政府對每一種土地設立了容積率和免計容積的面積限制，但卻逐漸出現了市場機制。

何世昌執行長觀察，後來建商都普遍把免計容積用滿，而且把它蓋成公共設施，變成共有部分之後，又灌回到房屋的權狀裡面，變成虛坪，又賺了購屋族一手。

高雄市建築師公會理事長羅必達直言，任何一個行業都有它應該要有的利潤。建商要品質好還是可以做，要計入容積而已。怎麼樣讓消費者很清楚知道，他買的情形就是這樣，這個才是真正的重點。

「虛坪改革」讓原本資訊不透明的銷售模式，能夠稍稍的撥雲見日，雖然不是一步到位，但卻已為房價的透明化，跨出了重要的一步！