近六成屋齡逾30年！「老宅延壽計畫」改善居住困境？【獨立特派員】

人宅共老困局 超高齡社會下的居住危機

台灣的居住環境正處於歷史性的轉折點。截至114年底，台灣65歲以上人口已占總人口兩成，正式進入超高齡社會。與此同時，住宅老化的速度同樣驚人，全台住宅平均屋齡達33.9年，其中台北市更以39年位居全台之冠。早期1960至1980年代大量興建的五層樓以下「步登公寓」，雖然在當時兼顧了興建速度與經濟效益，但在缺乏電梯設施與公共空間維護的情況下，如今已成為長者生活中難以跨越的體力障礙。

建築師王瑞婷指出，老舊建物不單面臨外觀剝落的視覺問題，更深藏公共安全風險。例如早期建物普遍使用PVC材質包覆電線銅芯，經過二三十年的使用往往會發生脆化現象。在現代家庭用電負荷持續增加的情況下，電線老化與管線失修已成為住宅火災的主要誘因。此外，外牆磁磚崩落、屋頂漏水及耐震力不足等問題，均顯示出老舊住宅的機能修復已刻不容緩。對於許多居住在無電梯公寓的獨居長者而言，建築物的老化不僅降低了生活品質，更實質上限制了他們的社會參與空間。

政策重心轉向 老宅延壽計畫的策略深度

面對龐大的老屋存量，傳統拆除重建的都市更新模式因耗時過長、門檻過高，已難以應對現下的居住危機。內政部國土管理署署長吳欣修表示，政府推出的「老宅延壽計畫」正是在既有的都更框架外，開闢一條以修繕補助為主的「整建維護」路徑 。這項計畫打破了過去危老條例僅限於重建的侷限，國土管理署都市更新建設組組長王武聰強調，未來研議修正危老條例時，將規畫將老宅延壽納入法規體系，使其成為常態性的政策工具 。

根據計畫內容，補助對象精準鎖定在四到六層樓的公寓，且要求住戶中至少有一名65歲以上長者，或屬於低收入、中低收入等弱勢族群。補助項目涵蓋公共空間的管線修繕、外牆拉皮、屋頂防水及增設電梯等八大類別，並可搭配住宅室內的無障礙設施更新。內政部部長劉世芳形容此計畫為「老厝換新衫」，透過政府資源介入，協助無法負擔新房、亦無力參與大規模重建的民眾，獲得更安全的居住環境。此舉不僅是物理空間的翻新，更是政府將修繕視為社會福利政策一環的重要宣示。

實務申請門檻 行政流程與組織管理的挑戰

儘管政策立意良善，但實際推行時卻遭遇嚴峻的行政與組織挑戰。台灣物業管理學會理事長郭紀子觀察到，台灣九成以上的五層樓以下公寓缺乏健全的管理組織或管委會。這導致在申請補助時，住戶難以達成共識，甚至連最基礎的區分所有權人會議都難以召開。相較於運作良好的電梯大樓，這些最需要資源的「孤兒社區」反而因為缺乏管理體系而被排除在政策門檻外。

此外，繁雜的行政流程與資訊落差，也讓許多有需求的長者望而卻步。新北市土城區及板橋區的基層里長普遍反映，許多長輩並不清楚相關資訊，且對跨區前往政府機關辦理手續感到吃力。為了解決此一困境，國土管理署正規劃成立「老宅延壽顧問團」，結合建築師公會等專業資源，建立諮詢名冊並下鄉協助民眾跨越技術與行政門檻。吳欣修也提到，對於分棟管理的集合式社區，政府已放寬門檻，允許分棟申請以降低全體同意的難度，試圖讓長期停滯的老舊社區動起來。

垂直動線瓶頸 電梯增設與違建排除困局

在各項修繕需求中，增設電梯以改善垂直動線是多數長者的首選，但在實務上卻面臨物理環境與法律權屬的雙重考驗。王瑞婷指出，許多老舊巷弄狹窄，一樓法定空地常有既有違建阻礙電梯基座的設置。雖然目前台北市已建立優先拆除阻礙電梯增建違建的機制，但多數縣市仍依賴住戶間的自行協調，往往導致計畫因少數反對或權利糾紛而胎死腹中。

對於空間條件確實無法容納電梯的社區，補助政策也面臨調整的壓力。部分居民反映，其居住的公寓樓梯間僅有85公分寬，且巷道狹小連施工車輛都難以進入，此時電梯補助形同虛設。針對此類情況，雖然內政部建築研究所的研究報告指出，每棟造價僅約30萬元的樓梯升降椅是更具效益的替代方案，但目前該項目在跨部會權責中仍存在模糊地帶。吳欣修表示，目前樓梯升降椅主要由衛福部長照計畫補助，以「人」為對象。而內政部的計畫則著重於建物整體的安全與通用設計，兩者之間的資源對接仍有待進一步優化。

資源公平正義 避免補助流向強勢社區

「老宅延壽計畫」預計補助六百棟，並採取「先到先審」制，這引發了社會對於資源分配公平性的疑慮。郭紀子擔心，具備高度行動力與財力的社區，往往能率先完成申請，導致原本就處於弱勢、缺乏組織的老舊公寓反而搶不到資源。特別是在預算規模有限的情況下（約50億元），資源若流向房價較高、條件較好的地段，將背離照顧弱勢原意。

為達成真正的政策韌性，郭紀子建議政府應透過此政策產生「槓桿效應」。首先是帶動地方政府投入配套款，擴大補助規模。其次是撬動民間自籌款，養成社區集資維護的責任感。最後則是透過道德與法制槓桿，減少社區中「搭便車」而不願參與修繕的行為。王武聰則強調，補助方向將採取「由外而內」的原則，優先改善對都市景觀與公共安全有益的項目，並透過嚴格的申請資格審核，確保資金能精準滴灌至確實有修繕需求且居住弱勢的群體。

邁向法制維護 借鏡日本翻轉建物生命觀

從長遠來看，補助僅是短期強心針，如何建立「預防醫學」式的建物維護文化才是根本。王武聰提到，台灣長期缺乏長期修繕計畫的概念，往往等到建物不堪使用才尋求重建。相較之下，日本早在三十多年前就將「長期修繕基金」入法，要求公寓大廈必須定期提撥修繕預算。內政部目前正研議將長期修繕制度化，強制要求管理委員會設立專項基金，以確保建物在三十年後的「壯年期」仍能透過系統性維護維持機能。

郭紀子認為，台灣應翻轉「三十年就是老屋」的觀念，建物在三十年時正值性能最穩定的階段，若能配合良好的維護，其壽命不應僅有二十幾年就面臨拆除。隨著「老宅延壽」理念逐步入法，台灣的居住政策正從開發導向轉型為管理導向。透過行政、專業顧問與法制的結合，不僅是為房屋延壽，更是為高齡社會中的長者提供一個尊嚴安老的居住基石。