台韓租屋大不同 韓國修法助房客擺脫房東綁架【新聞實驗室】

全租VS月租 韓國租屋保證金驚人

韓國的租屋分成月租與全租兩種，2016年全租高達61%，到2024年只剩45%，相反的月租已經高達55%、超越全租。

月租除了每個月要付租金，另外要繳一筆大約租金十倍的保證金，全租的保證金更高，大約是房價的五到七成，動輒台幣數百萬元，但不用再每個月繳租金，期滿保證金也可以全數退還。

在韓國居住超過十年的SOY分析，韓國租屋市場的高保證金制度，主要是因為房東可以拿這筆錢再去投資其他房地產或股市，但近幾年高額保證金已經越來越式微，「現在近幾年來可能你投資可能能收到回報比較變低了嘛，他們就現在比較傾向於收高租金。」

全租房越來越少，也跟層出不窮的租屋詐騙有關。韓劇經常以租屋詐騙為題材，原因就是常有房東拿到保證金之後，轉而追高投資股市或其他房產，如果遇到股市、房價下跌就成了補不了的大洞。

韓國著名的都市與住宅政策學者金秀顯，於前總統文在寅時期曾出任青瓦台的政策室長，統籌社會與住宅政策，他分析租屋詐騙的原因跟房價緊密相關，2000年之後韓國的房價指數飆升，全租保證金指數不只跟著水漲船高、甚至漲幅更劇烈，但當房價下跌、保證金也下跌，房東回收不了高額保證金，就選擇直接消失，「這就變成一個連鎖問題，房東無法退還一棟房子的資金，接著另一棟、然後又另一棟，所以發生了重大事件。」

租屋族要求改革 韓政府修租屋三法

租金高漲、詐騙案件又頻傳，韓國的租屋問題成了全民問題，2020年租客團體與學者發起行動走上街頭，要求政府改革，文在寅執政後，就正式通過租屋三法修正。為什麼韓國可以快速推動改革？金秀顯認為最重要的是因為當時執政黨也是立法院多數，因此可以短時間推動修法。

韓國租屋三法的修正有三大重點，第一是租賃契約申報，金秀顯解釋，一般住宅租賃契約只要保證金超過6,000萬韓元，約新台幣127萬，或月租超過每月30萬韓元，約新台幣六千多元，就必須在簽訂後30日內向官方系統登錄房屋地址、雙方姓名、租期、保證金還有租金金額，違反規定將面臨罰鍰，「租客和房東以及房地產經紀人，他們可以互相監督。」

第二個改革重點，是2+2續租請求權，合約兩年租期起跳，房客可以主動請求續約一次，除非房東有自住的需求、房屋計畫拆除重建，或承租人有重大違約，否則不能拒絕續約，租約等於至少四年起跳。

第三則是租金漲幅限制，房客續租時，租金的漲幅不得超過5%，並授權地方政府可視市場情況設定更低的上限。金秀顯認為5%的限制雖然對價格的影響非常有限，而且只對續約一次有效，之後就由市場價格決定，「 但無論如何，這一次的限制非常重要，尤其是在價格飆升的時期。」

韓租屋改革起步走 朝課稅邁進

儘管已進行改革，金秀顯認為，韓國的租金仍與房價緊密關聯，長期上漲壓力持續存在，月租與全租的兩極化也越來越深，因為這些都只是韓國租屋改革的第一步，「在更先進的國家，所有用於出租的房屋都應該註冊並徵稅，但在韓國這不是義務，我想在台灣也一樣。」

韓國的租屋改革走了五年，未來還有漫漫長路，回頭看看台灣，內政部也在推動租賃條例修正，以「保障3年租期」、「限制續約租金漲幅」還有「強化租賃雙方權益保障」為三大方向，都市改革組織秘書長彭揚凱認為，韓國的經驗或許可供借鏡，而租屋市場透明化，將是重要的起點，「韓國一直非常強調租屋的登錄制度，我覺得這是台灣要做租賃改革的第一步。」