旅館變成社會住宅,全國第一間正式招租【獨立特派員】

政府為了實現8年20萬社會住宅的承諾,又碰上疫情旅館生意蕭條,去年推出了旅館轉社會住宅的新構想,要在三年內推動2萬戶旅館或公私房舍轉型。而全國第一個旅館變身社會住宅的案件,上個月也正式招租。位於台北市敦化北路蛋黃區的個案,一共有三百間套房,加上管理費一般戶一個月房租大概兩萬出頭、弱勢戶最低只要一萬三。雖然接近附近市場行情,卻也引來不符合社會住宅定價的批評。社宅的多元性不僅是政策達標的策略,也可能成為台灣邁向超高齡社會,合宜住宅一個先行試驗的場所。不過旅館轉社宅的市場接受度及效益,恐怕還需要一段時間觀察才能定論。

台北市南京東路、敦化北路口的王朝飯店,近來轉型改名,成為全台灣第一個旅館轉型的社會住宅,其中有三百間房,由租賃業者包租後釋出,第一波招租90間房,光是一個周末,就吸引87位民眾前來選房。

一層樓三十戶,一邊緊鄰巷道、一邊看出去是飯店中庭,來看屋的以單身、夫妻居多,也有住在附近的退休族。權狀15.5坪的套房、扣掉公設室內實際使用9.3坪,格局都是兩床,加上有浴缸的衛浴,讓不少民眾感到心動。

不過飯店房間不能開火,要煮飯得到每樓的公共空間,三十戶共用一個電鍋、一台微波爐跟電磁爐,洗衣服也得輪流用投幣式洗衣機。對此租賃管理顧問公司執行副總陳柏勳說明,社宅內共配備60台相關設施,住戶也可以至其他樓層使用,因此不必擔心供不應求的問題。

台北市王朝飯店近來轉型改名,成為台灣第一個由旅館轉型的社會住宅。(圖/獨立特派員)

社宅具備資格限制,房租佔每月收入三成

負責管理整個社會住宅的,是身為案子二房東的租賃服務業者。他們向旅館包租三百個房間後,依市價租金打折、轉租給住戶,再向國家住都中心申請租金差價及旅館修繕費用。

國家住都中心是內政部底下,負責興建社會住宅及都更業務的獨立單位。推出的旅館轉社宅第一案,預計租給經濟及社會弱勢戶各兩成、六成租給一般戶,不過一般戶也不是毫無限制,每人每月收入必須不超過65387元才符合資格。

目前住戶每個月須付固定2100元的水電瓦斯費、固定930元的管理費,再加上租金,一般戶一個月要付20522元、社會弱勢戶差不多18000元、經濟弱勢戶則是13000元,相當於薪水所得的三分之一左右。

而這樣的價格,也減低了些許民眾的入住意願,原本租屋在三重的北漂族董先生夫婦,十分滿意住宅的區位及生活機能,只不過因為價格關係,讓他表示「還得再思考看看。」

社會住宅租金佔月收入近三成,成為房客的考量重點。(圖/獨立特派員)

地段精華價格昂貴,弱勢族群難以負擔

實際上,王朝飯店位於台北小巨蛋旁,附近有百貨公司,還有松山、文湖線雙捷運,再加上明星學區加持,附近租金行情原本就很高。社宅對面的三十屋齡大樓,一層十多戶、具備獨立出入口,十坪套房租金就要18000元起跳。

相較之下,社會住宅單層三十戶,一般戶跟弱勢戶混居,在價格差不多的狀況下,民眾會怎麼選擇,市場也在觀察。房仲業者分析,未來社宅的管理、環境維持,將是順利招租的關鍵,也可能因為明星學區的入籍優勢,變相吸引部分一般戶。

至於弱勢戶,民間團體認為所造成的吸引力很小。社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝指出,台北市中低收入戶每月收入上限是28023元、低收入戶則是18682元,而旅館轉社宅經濟弱勢戶一個月房租要13175元,明顯無法負擔。

對於「政府花大錢補助旅館轉型社會住宅,卻可能服務不到真正弱勢」的質疑,國家住都中心也做出解釋,表示這次社宅的定價,是先調查市場25至30年份出租套房的成交價,找出松山區的租金中位數每坪1630元,再由專家小組針對房屋現況調整。

儘管已經低於附近行情,但跟同樣位於松山區的社會住宅健康公宅比較,坪數接近的一房型產品,一般戶含管理費,兆基好宅敦北館的租金,還是貴了將近一倍。社會住宅推動聯盟則認為,不應以市場租金打折來算社宅租金,使用收入別不同的負擔能力較為合理。

王朝飯店附近地段精華,使得租金行情高漲。(圖/獨立特派員)

疫情趨緩產業復甦,旅館轉型意願降低

不過想讓旅館轉社宅服務到真正需要的人,問題不單單只出在於租金。新北市租賃住宅服務公會副理事長王則人是租賃服務業者,也經營好幾家小型飯店,歷經新冠疫情三年慘澹經營,他也一度想把旗下的飯店轉成社會住宅。

「轉成社宅目標並沒有太大好處,四萬塊的修繕費補助也不太夠用。」王則人說,轉成社會住宅主要是用來協助業主度過慘澹期,但隨著疫情慢慢趨緩、旅遊業復甦,政府又祭出國旅優惠,使得許多原本有意願轉社宅的業者紛紛改變心意。

後疫情時代來臨,旅館轉社宅意願降低,之後還有多少個案可能釋出?國家住都中心表示,目前北中南共還有四件案件在進行初審,總共有252戶,此外也

正洽談公有房舍轉型。

內政部提出的旅館轉社宅計畫,原本目標是三年兩萬戶,補充12萬戶自建社會住宅數量,眼看第一年就要過去了,目前只達成三百戶。旅館變身社會住宅,第一個個案風光登場,能不能順利招租、租金核定是否符合市場行情、有沒有真正服務到需要的族群,不只攸關這個個案的成敗,更是整體社會住宅政策的挑戰。

(※ 林珍汝 賴振元/採訪報導)

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